案情：

某小區的業主俱樂部一直是老年人的“娛樂天堂”，不僅可以打牌聊天還可以健身，甚至在頂樓還有游泳池，而且只收一點茶水費，很公道。但就在幾個月前，業主俱樂部卻被商城中心取代，一樓墻體被敲碎，地上堆積著水泥、磚頭，二樓有十幾名工人正在刷漆、布管，裝修現場一片繁忙。而三樓則已經裝飾一新，儼然一個豪華的寫字樓。有時候白天黑夜都在裝修，很擾民。而且還有很多空調掛在外面，熱氣也會影響周邊的住戶。但更讓業主們憤怒的是小區業主俱樂部的權屬問題，他們認為，該業主俱樂部屬于小區配套建筑，產權應歸全體業主所有，未經業主同意不能擅自變賣或者變更使用功能。

小區物業處負責人卻表示，這一建筑本來就屬于營業性質的俱樂部，產權開始屬于開發商，開發商破產以后，銀行對其名下的物業進行了拍賣，產權落在一私人老板手上，后來這位老板又將該建筑轉手，但并不是轉給現在的商城集團，現在使用該建筑的商城集團是從第三個產權人手上租來的。

最終了解才發現，該業主俱樂部性質為商業用途，并不是業主們所說的屬于全體業主所有。

律師說法：

一般情況下，小區配套的會所不作為公攤面積由業主來負擔，所以一般是作為獨立的產權進行登記的，也就是產權是屬于開發商的。而上述業主俱樂部既然能辦下產權，就說明相關部門在權屬的問題上已經很明確，房產證寫誰就歸誰。對于業主反對會所變更用途，小區在建設規劃之初，如果對會所的性質有明確規定的，且樓盤在銷售廣告宣傳時，突出是為業主服務的功能，在購房合同里也對服務性質有明確規定的，雖然產權歸開發商，但在未經業主同意的情況下，如果擅自更改用途，也屬于違約行為，侵害了購房者的利益，業主可以通過法律途徑進行維權。

相關：

《商品住宅價格管理暫行辦法》

第五條商品住宅價格由下列項目構成：

(一)成本

1、征地費及安置補償費：按國家有關規定執行;

2、勘察設計及前期工程費：依據批準的設計概算計算;

3、住宅建設、安裝工程費：依據施工圖預算計算;

4、住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營業配套公共建筑的建設費：依據批準的詳細規劃和施工圖預算計算;住宅小區的基礎設施和配套建設項目按照國家和省、自治區、直轄市人民政府頒發的城市規劃定額指標執行;

5、管理費：以本款1到4項之和為基數的1—3%計算;

6、貸款利息：計入成本的貸款的利息，根據當地建設銀行提供的本地區商品住宅建設占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發項目具體情況確定。

(二)利潤

以本暫行辦法第五條成本1至4項之和為基數核定。利潤率暫由省、自治區、直轄市人民政府確定。

(三)稅金

按國家稅法規定繳納

(四)地段差價，其征收辦法暫由省、自治區、直轄市人民政府根據國家有關規定制定。地段差價收入存入建設銀行。

第六條下列費用不計入商品住宅價格：

1、非住宅小區級的公共建筑的建設費用;

2、住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用。

　　 原標題：如何劃分小區的會所使用權