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本期樓盤測評項目

(相關資料圖)

鄭東新區 | 佳田美林上苑

樓盤亮點呈現

雙地鐵盤，出行便利

500米范圍內有4號線和在建8號線一期，往西步行約1.2公里到兩地鐵換乘站龍湖中環南站。

三面環水，生態水系豐富

南側緊鄰東風渠及沿河綠地，東西有運河水域，北邊560米到新發展體育東運河公園及北龍湖濕地公園。

教育大盤，學校資源優質

188畝教育用地，其中上師大附屬鄭州啟佳學校的幼兒園、小學、中學已經開學，還有暫未招生的高中部。

綜合推薦購買人群：

南岸最大教育豪宅，少有的教育大盤，緊鄰東風渠，生態資源豐富，適合東區高端純改善客戶。

房價及潛力分析

佳田美林上苑在售均價約42000元/㎡，帶裝修交付。

周邊樓盤較多，但基本都已售完或者是尾盤項目，如融創中原壹號院、碧源榮府、正弘瓴，二手房均價約45000-85000元/㎡，還在售的有康橋諸子廬均價55000元/㎡、北龍湖金茂府65000元3/㎡，雅居樂御賓府在售均價約49000元/㎡。

項目目前價位較周邊項目相對較低，有一定的性價比優勢。

項目測評

佳田美林上苑是北龍湖南岸少有的教育大盤，項目總占地約315畝，其中教育用地就有188畝，涵蓋幼兒園、小學、初中、高中等，其中上師大附屬鄭州啟佳學校的幼兒園、小學、中學已經開學，高中部暫未開始招生。

住宅部分總占地約127畝，總建筑面積約259166㎡，容積率1.69，綠地率35%。整體分南北兩個苑，北苑占地約40畝，規劃10棟7層洋房，252戶，目前基本售完。

南苑占地約87畝，規劃21棟7層洋房，518戶，面積段160-290㎡。目前中間的大戶型剩余較多，以186㎡、193㎡、245㎡等戶型為主，帶裝修交付，由梁志天全品質精裝設計。一層院墅，贈送約100㎡庭院、260㎡迭代空間，頂層復式附加值贈送南北雙露臺，獨立工作室，兒童游樂區。

項目整體規劃由張廣亮、余立擔綱，建筑為宋式梁柱，汲取古建筑臺基、屋身、屋頂三段式建筑，傳承宋式美學。景觀設計李寶章親手操刀，社區內打造有約4400㎡雙會所，規劃業主食堂、瑜伽室、健身房、恒溫泳池、棋牌室、茶室、等圈層社交空間。

項目最大的亮點是教育大盤規劃，在板塊內豪宅聚集的情況下，作為沒有品牌優勢的小開發商項目還有特有的競爭優勢，整體位置、景觀、教育資源比較突出，如果考慮北龍湖不在意品牌的置業者可以關注。

【主力戶型分析】：

建面約170㎡四室兩廳三衛，三開間朝南，戶型方正。入戶門獨立玄關設置，有效的提高了室內的私密性。

廚房、餐廳、客廳一體化設計，屬于典型的KDL戶型，動線分明，通透性較強，且廚房與北向陽臺相連，剛好南北雙陽臺，相對，形成空對流，更有利于室內通風。

客廳開間約4.5米，連接貫通式陽臺，有陽臺進深約1.6米，長度達7.8米。兩個臥室朝南，戶型雙套房設計，三個衛生間，方便多人口家庭使用。主臥同時還有衣帽間，和超大衛生間，南北進深長約7.8米。

建面約191㎡四室兩廳三衛戶型，同樣也是私密入戶玄關，雙臥朝南，貫通式陽臺，三個衛生間的便利設計。

除了與170㎡類似的戶型的設計，該戶型還有多個獨有的亮點布局，如北側的中西廚結合，U型的中式大廚房，外部連接開放的西餐廚，滿足不同年齡層不同生活的需求。

南向客廳為開間6.3米的大橫廳設計，可以在該位置打造一個開放式書房。貫通式陽臺長約9.7米，連通客廳和次臥。主臥的布局基本和170㎡戶型一樣，只是開間更大，寬約4.2米，整個大四房居住舒適度比較高。

戶型設計亮點較多，中西廚結合，大橫廳、三衛設計，更多的從實際出發考慮不同人群的居住需求，且每個空間都足夠大，居住舒適度較高。

交通測評

地鐵交通：佳田美林上苑周邊500米范圍內有2條地鐵線路，分別是已開通的地鐵4號線和在建的8號線一期。項目北側地塊緊鄰在建的8號線，從項目沿龍湖中環南路往西步行約1.2公里到4號線和8號線換乘站龍湖中環南站，乘4號線2站可換乘5號線；向東約970米到8號線正大一附院（東區）站，同時區域內還有在建的12號線一期，未來乘8號線一站即可換乘12號線，地鐵出行便利。

公共交通：佳田美林上苑周邊的公交線路有S138、S198、65、123、195、K907路等，附近公交站點主要集中在北邊的龍湖中環南路和南邊的東風東路上。最近的站點是龍湖中環路龍翔四街站，就在地塊的東北角，在該站可乘s138路，直達CBD板塊和商都路，同時與5號線、3號線換乘。東風東路九如東路站距離項目約672米，在該站可乘65、123、195路等，可直達二七廣場、火車站、經開區、紫荊山、花園路等多個商圈。

自駕：佳田美林上苑北側緊鄰龍湖中環南路，向東北約1.6公里接北三環，向西4公里到中州大道。西邊1.2公里就是如意東路，向北連接龍源路，未來可直通楊金，向南直達CBD中央商務區。南邊直線不足400米是東風路，東邊直線約2.5公里是東三環。東三環與北三環立交距離項目也只有2.6公里，周邊多條主干道通達，未來自駕出行也比較便利。

配套測評

教育配套：佳田美林上苑教育用地就有188畝，涵蓋幼兒園、小學、初中、高中等，其中上師大附屬鄭州啟佳學校的幼兒園、小學、中學已經開學，高中部暫未開始招生。東側1.4公里左右到鄭東新區龍翔中學和龍翔小學。南邊農業東路以南有鄭東新區外國語中學、河南省實驗學校鄭東小學以及鄭東新區昆麗河小學等。美林上苑所在的北龍湖板塊規劃多所學校，教育資源都比較優質，后期將按照劃片來入學。

上海師范大學附屬鄭州啟佳學校初中部

醫療配套：佳田美林上苑沿北側龍湖中環南路向東約1公里即到鄭大一附院鄭東院區；另外南邊還有河南省兒童醫院東區醫院、鄭州頤和醫院，從項目出發步行約1.9公里可達，滿足后期業主的就醫需求。

商業配套：佳田美林上苑北側規劃有北龍湖南岸的核心商業綜合體，有獨棟商業、商業街等配套。西側600米左右就是龍湖里商業中心，東邊1公里有鄭辰商業廣場和龍興商業廣場，再往南還有CBD片區熙地港等成熟商業中心。

公園配套：佳田美林上苑地塊西、南、東三面環水，地塊南側緊鄰東風渠及沿河綠地，東西有運河水域，北邊560米到新發展體育東運河公園及北龍湖濕地公園，周邊還有西運河和足球公園、龍湖東運河公園和鄭州國家森林公園等，板塊內水系和公園綠化豐富。