每日報道：剛剛，上海樓市放開了！金九銀十還有什么大動作？

發布時間：2025-08-25 19:30:34

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來源:巢客HOME

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【資料圖】

趕在金九銀十之前，北京上海相繼出臺重磅樓市政策

北京：徹底解除了五環外的限購。

新政核心：

①取消五環外限購，只要你有北京戶口或連續繳納2年社保/個稅，想買幾套都可以；

②公積金貸款政策也放寬了，不僅調高了貸款額度，還重新調整了首套、二套的認定標準。

上海，剛剛出臺樓市新政。

新政核心：

1.放開外環以外區域的限購——

①上海戶籍家庭及單身成年人，買房不再限制套數；

②非滬籍只需連續繳納1年社保或個稅，也可購買。

也就是說，購房資格并沒有完全放開，只是放開了購買套數。

顯然，這個效果其實還是比較有限，畢竟有資格買房的有錢人，誰會跑郊區去投資呢？

2、公積金可以“又提又貸”——

①貸款額度提高：首套最高可貸184萬，多子女家庭首套提高到216萬；

②允許提取公積金支付首付

這樣一來，買房人不僅可以減少商業貸款、還能節省利息。

3、房貸利率不區分首套二套！銀行自己定——

如果買2套房，利率和首套一樣，都是3.05%（之前二套房利率為3.45%），算下來，500萬的房子每月月供起碼可以減少1000多塊，30年下來，可以省下39萬多的利息。

4、放寬房產稅——

①首套房暫免征收房產稅

②二套及以上，按人均60㎡扣除免稅面積。

總之一句話，買房首付資金少了，貸款利息便宜了，對于絕大多數購房群體，還沒有房產稅。

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這個效果會怎么樣呢？

兩個字：有限！

外環以外的房子吸引力本身在下降。

進入2025年以來，上海結構分化在持續擴大。今年上半年，上海新房熱度集中在中外環，這個片區認購率蹭蹭往上漲。

但外環一帶，除了地鐵口商業號的核心板塊，還能賣得掉以外，郊環外的認購率跌破三成，買房人基本不去，這些板塊基本上已經被市場判“死刑”了。

這次放開限購，應該也與這個有關，畢竟從數據看就一目了然，今年上海全市沒賣出去的新房，80.1%在外環外！

所以，放開限購也就不難理解了。

外環外的二手房更不樂觀：郊區供應量大、價格還在跌，很多老破小和次新房都在“割肉”出逃，

而同時，市區總價低于300萬的老破小越來越多，剛需更愿意留在市區，誰愿意跑郊區去。

數據顯示，截至到2025年7月，上海300萬以內的二手房成交量飆升58%。同比去年上漲8%，比前年更是上漲26%。

更何況，政策雖放開購買套數，但沒放寬購房人群——原本沒資格的人依然不能買。而已經有資格的人，早該買的也早買了，不太會因政策突然去郊區買多套。

再說了，有這個資金的話，誰還跑去外環買個10套8套呢？還不如直接把資金集中起來去核心區搞一套。

內環搞不到，中環也比外環香啊！

事實上，北京早在8月初就放開了五環外限購，結果：

雖然一些新房和二手房的看房量有所回升，但成交情況同比還在下降。

數據顯示，8月9日至8月18日，北京新房成交1069套，環比增長約37%，但同比下降約20%。

二手房情況就更糟糕，10天內二手房成交4039套，環比還下降了9%。

不僅如此，近十天內北京掛牌量還出現了上升趨勢，現在北京的二手房掛牌量已經超過了16萬套。

所以上海這一次放開限購，估計短期內還能刺激一點銷量上升，但效應過了，一段時間之后還會維持下跌趨勢。

也就是說，放開限購，對于這一次金九銀十的熱度，會帶來一波增長，但下跌的趨勢很難改變。

說白了，大家的信心還沒修復，很多人擔心買入之后會不會繼續下跌，這種狀況下，投資就難有多大的規模，現在買房的基本上都是剛需。