2021年的房地產風聲鶴唳，不少大佬正為自己過去的激進埋單，有一家央企地產商卻迎來了春天。

前不久，第十四屆全運會落幕，在疫情之下、歷時十三天的賽事中，保利發展承擔了全運村的全程住宿服務，共計接待13000余人入住。

這是我國全運會歷史上首次啟用運營商模式。保利發展對自己的多元化業務進行了一場“大點兵”，旗下商業、酒店等業務都投入到了賽事保障中。

正如名字的改變一樣，保利發展早已不是一家單純的“開發商”了。在房地產的下半場，當有些同行還在為開發規模而戰，保利已經在夯實自己的經營能力，一場全新的角逐拉開了帷幕。

相比萬科、龍湖、華潤等運營業務曝光頗多的房企，保利稍顯低調，但通過此次全運會，外界得以窺見保利強大的多元化運營版圖——這只潛伏于水下的巨鯨，漸漸浮出水面。

從一個開發商，變成鏈接上下游的不動產運營平臺，這條路保利實際上已經走了十幾年。據保利有關人士透露，目前保利全部多元化運營業務的資產規模已接近500億，十四五期間會超過千億。

對剛從“鐵娘子”宋廣菊手中接過董事長重任的劉平而言，他在保利發展的生涯，已經與前輩大不同。保利“重回前三”的執念仍在，只不過將不只是在開發規模，更在運營業務了。

賽場練兵

于保利而言，參與到全運會的運營環節，是場艱苦的練兵。

本屆全運村共有三村（運動員村、技術官員村、媒體記者村），建筑面積91萬平方米，賽事期間使用2975套房，12176個床位，共計接待來自全國各地13000余名運動員、技術官員、媒體記者等入住，相當于20個大型酒店同時籌備。保利發展為此投入了酒店、商業等板塊的大量人力、物力。

這是由保利多年的運營經驗支撐的。此前，保利曾服務過夏季達沃斯經濟論壇、三亞財經論壇以及第七屆世界軍人運動會運動員村，擁有國際級賽事綜合服務運營能力。

不少業內人士表示，在城市運營里，賽事運營是最難的幾個場景之一。由于賽事商業服務存在賽事周期短、品牌運營期短、以及針對性強等難題，運營商要高標準地完成這項任務，是種高強度的考驗；疊加疫情防控的要求，也增添了難度。

“全運會對我們的服務質量、能力來說，是一個新的挑戰”，保利集團華中區總經理岳乃飛表示，此前軍運會的5000平的商業，用了4個月時間完成定位和招商，本次全運會1.39萬方的商業街，卻只用了50天，難度可想而知。

服務第十四屆全運會，是對保利不動產運營生態的一次全面檢驗，國內極少有哪家地產商，可以在這樣的平臺一展身手。

從2009年保利首個商業項目佛山保利水城開業為始，十二年時間里，保利商業已在輕重資產并舉上摸索出了自己的一條道路。

岳乃飛回憶，過去幾年保利商業發展非常塊。5年前首個輕資產項目在武漢開業的時候，保利商業旗下才有5個購物中心，如今已在全國41個城市運營商管項目65個。截至2021年三季度，已擁有超過500萬平方米管理資產項目。

同時，商管經營業績年復合增長率超過20%，整合了包括文化藝術、劇院、教育、養老、公共服務等資源。

起步稍晚的保利酒店，也同樣進入跨越式增長。作為保利發展旗下酒店管理專業運作平臺，保利酒店集投、融、建、管、退的全域產業鏈為一體。目前，其已開業19家酒店、1家會議中心，已簽約及在建酒店40家，累計管理面積超200萬平方米。

在保利的多元化布局中，不只是商業、酒店，還包括物業、代建等。

2018年，保利將自己的企業名稱從“保利地產”更替為“保利發展”，之后又提出“不動產生態”概念。

劉平解釋，通過以不動產投資開發為原點，立體延展出“不動產生態”：縱向以產業鏈為延伸，打通投資、代理、物管等全鏈條服務；橫向是相關多元業態的擴展，為購物中心、酒店、體育場館、產業園等提供服務。

保利認為，不動產作為人類生產生活的物理空間載體，具有強大的場景和入口功能，可以實現豐富的產業嫁接。這是目前可見繼互聯網之后，另一個具備平臺鏈接屬性的行業。

這種想法與龍湖的“空間服務”戰略異曲同工。都是通過不動產空間運營，鏈接更多的人和產業。

保利酒店集團總經理方琳透露，保利的運營業務資產規模接近500億，并且每年增長會在15%-20%的水平。這意味著，未來五年保利運營業務資產規模將超過千億。

資本化提速

對房企而言，2021年是艱難的一年，房地產調控升級、金融貸款收緊等疊加下，銷售市場普遍降溫，“金九銀十”成色不再，多家房企爆雷違約。

相比那些深陷困境的房企，保利這類穩健型央企的日子要好過很多，但他們也同樣面臨利潤下滑和可持續發展的問題，經營性業務的重要性日益凸顯。

保利研究院認為，與房地產上下游和相關多元化產業的發展前景也十分廣闊，比方說社區零售超4萬億，私募基金、物業、公寓超1萬億，購物中心容量也超2千億。

當下，頭部房企在追求多元業務收入占比能在現有的基礎上進一步提升，龍湖則直接定下了經營業務收入沖擊千億的目標。

保利也希望，經營性業務的“第二增長曲線”具備競爭力，以在下半場奪得先機。

今年是保利經營業務跨越式發展的關鍵一年。隨著核心管理層平順過渡，劉平接任董事長，保利在不斷錘煉運營業務能力。

從財報來看，去年保利的運營業務收入154億元，同比增長36.49%。今年上半年，運營業務已實現收入98.70億元，同比增長57.5%，不少核心業務已經成熟。

隨著規模的擴大，經營性業務的資本運作和分拆上市也在加速。

2019年12月，通過以上市公司為載體實施的混改，保利物業在港股主板分拆上市。

保利商業經過了“蓄力發展”、“市場化發展”兩個階段，當下也正處于“借力資本跨越式發展”的階段。

華爾街見聞了解到，保利運營業務中較為成熟的部分，也都已經有了上市的規劃，其中商業、酒店的資本化運作，已在進程當中。

方琳透露，包括酒店在內的運營業務，資產證券化都會是最后的走向。不過在保利內部上市的排序里，商業排在酒店前面一些。

她表示，隨著國內公募REITs試點的推進，除了基建外，長租公寓、保障性住房都可能通過REITs等方式上市，預計商業會在3-8年內也能夠實現。

岳乃飛也透露，目前商業的確在做上市路徑的規劃，只待時機成熟。在實現在管面積500萬方的目標后，商業部分希望能夠在十四五內，在管面積突破1000萬方。

這與目前萬科商業總體在管面積相近，也就是說，保利商業將在管面積這一指標上逼近行業前三。

過去多年，保利發展這家央企地產商低調潛行，曾被質疑腳步太慢。保利自己四年前也提出了重回前三的口號，但多年未果。不過這個目標有望在年底實現，其前9個月權益銷售規模排在在第四位，排在它之前的是碧桂園、恒大和萬科。

而在下半場的角逐中，保利已經漸漸掌控局面，來到自己的主場：從中報的收入水平看，保利的非開發經營性業務收入98.7億，在國內上市開發商中已可以排進前三。

假以時日，以整個不動產開發運營的生態而言，在“房企+運營商”的競爭格局下，保利也將是前三有力的競爭者。

　　 原標題：這家央企地產商來到了自己的主場