商貿批發市場與零售巨頭的聯姻，會帶來怎樣的商業地震?鄭州的商貿市場華南城、金馬凱旋時代廣場(簡稱“金馬凱旋”)，在同一天分別與萬達簽約，開建第四代萬達廣場，引來業界萬眾矚目。兩種玩法各異的商業如何交融，能否為批發市場轉型蹚出新路?

鄭州商貿市場將建兩個第四代萬達廣場

一般來說，一座萬達廣場，就是一個城市中心。萬達廣場帶來的意義不止項目本身，其更承載了提升區域板塊發展空間、強化城市運載能力、促進城市高端商圈形成的功能。

6月18日，鄭州一下簽約兩個萬達廣場，且均落地商貿批發市場。當天上午和晚上，萬達集團分別與鄭州華南城、金馬凱旋簽訂戰略協議，合作萬達廣場項目。

不出意外，未來第四代萬達廣場將分別出現在新鄭南龍湖板塊和鄭州西四環隴海路板塊。

這既是萬達在河南第一批第四代萬達廣場項目，是萬達布局河南14城18座萬達廣場后的升級之作，更是傳統商貿市場牽手商業巨頭、尋找出路的轉型之舉。

河南商報記者獲悉，萬達在鄭州華南城的萬達廣場項目，總投資逾22億元，占地83畝，總建筑面積31.8萬平方米，商業建筑面積8.3萬平方米。

位于金馬凱旋的第四代萬達廣場，建面約26萬平方米，預計2022年秋季開業。該項目并非空地新建，而是于在營商場基礎上升級而來。

據了解，鄭州惠濟萬達廣場19萬平方米、二七萬達廣場17萬平方米、中原萬達24.9萬平方米(含購物中心、SO?HO、室外步行街)，它們均為第三代城市綜合體。

新簽約的兩個萬達廣場是第四代。歷經30多年發展，萬達商業地產從第一代的單店、第二代的組合店、第三代的城市綜合體，正在向第四代升級。目前，深圳擁有全國唯一的首個第四代萬達廣場，尚未問世(預計今年6月25日開業)。

萬達集團首席副總裁劉海波介紹，與以往的萬達廣場不同，第四代萬達廣場融入旅游、文化、社交、生活等多重功能，從場景創新、科技創新、內容創新三大方面迭代升級，為消費者提供深度沉浸式消費體驗。

金馬凱旋萬達廣場項目，同樣是第四代萬達廣場，內設鄭州首家室內綜合運動館、IMAX影城、智能生活館、馬術、蹦床公園、文創書店等，通過商業規劃、空間設計、科技創新和業態布局，營造沉浸式商業氛圍，從場景創新、科技創新、內容創新三大方面迭代升級，全面進入4.0時代，為消費者提供深度沉浸式消費體驗，打造城市“微旅游”目的地。

傳統批發市場引入購物中心，是場雙贏?

一線購物中心品牌牽手傳統批發市場，或是一種雙贏的選擇。一來，當下存量商業時代的優質物業愈加稀缺，商業巨頭拿地成本越來越昂貴，何不與存量物業合作，只做品牌輸出和輕資產運營，完成快捷擴張?二來，傳統批發市場或者面臨外遷，或者運營艱難，剝離掉舊有業態，向購物中心華麗轉型(或引入購物中心)，亦能解決批發市場產值低、交通擁堵、環境亂差的痼疾，實現“騰籠換鳥”，提升區域商業價值。

眼前一個個案例，為批發市場引入/轉型購物中心蹚出了路子。2016年，北京開啟動物園批發市場、大紅門市場疏解大幕，一時轟動，數以萬計的批發商命運被改寫。一同被改寫的還有老市場的命運，大紅門地區的天雅國際服裝城在閉市后，改頭換面成了零售商場;曾經做外貿批發生意的三里屯雅秀大廈，在2016年徹底轉向零售，對外整租，一度引來太古地產和盈石中國的競相接盤，以盤活物業資產;更惹人注目的是60萬平方米北京百榮世貿商城，引入盒馬鮮生等新零售，變身為綜合性購物中心。

2019年，廣州713個專業批發市場面臨集體轉型疏解，以三元里—梓元崗為核心的40多個皮具皮革專業市場，摒棄掉了傳統批發檔口經營模式，改為展示、直播中心。

將視野拉回到鄭州，依然出現了批發市場成功變身購物中心，且活得很滋潤的案例。

位于鄭州北三環與長興路口的原信基建材批發市場，在2016年外遷后，引入全球最大家居零售巨頭宜家，后者投入3.8億元競得土地，建成了如今的“客流發動機”鄭州宜家家居。京廣路與南三環交叉口的中陸廣場，引入了全球運動巨頭迪卡儂、居然之家、永輝超市等租客，完成從傳統批發向零售商場的躍進。

解讀

未來還需面臨區域內的“貼身肉搏”

對于掙扎在死亡線上的批發市場來說，抱住知名商業大腿，借助外力走出困境、換血重生，也是為救亡圖存找尋一種可能;對于運營健康的商貿市場來說，引入全新購物中心，更能提升區域商業價值、催熟商圈。

“牽手”商業巨頭，就可保后期安然無虞嗎?

批發市場和購物中心雖同屬商貿業，但運營和玩法有著本質區別，一個面向B端，主打渠道，勝在貨品;另一個面向C端，主攻流量，勝在體驗。

近年來，金馬凱旋萬達項目周邊小區紛紛交房，永威西郡、匯泉西悅城、祝福紅城等輸入超十萬級的業主客群;再加上毗鄰奧體中心、鄭州博物館、鄭州大劇院，這些文化運動項目帶來的客流，勢必與鄰居萬達商場共享。多條地鐵線交會，隴海高架、西四環快速路門前穿過，解決了顧客通達隱憂。不過，區域內商業并非空白，盛傳多年的12萬平方米的CCD中央大街計劃在今年開業，與萬達項目僅一路之隔，未來必將有一場“貼身肉搏”。萬達需要有足夠的砝碼，才能上演“后來者居上”。

同樣，華南城萬達項目自帶優勢和流量，周邊密集的小區、遍布的大學城，北連主城區、南連港區/新鄭的核心區位，地鐵線、高速路、快速路編織的交通網，是項目底氣所在。然而，區域內購物中心林立，最早開業的華盛奧特萊斯(11萬平方米)，一路之隔的龍湖錦藝城(13萬平方米)，再加上客流最旺的萬佳購物廣場，為南龍湖60萬人口已經提供了總計超35萬平方米的商業體量。再有新綜合體攻入，市場是否已經飽和?

況且，華南城本身又該如何平衡“親生兒”華盛奧萊、合作伙伴萬達之間的微妙關系?

批發市場有客流，但受環境制約

近年來，商業購物中心由增量時代步入存量時代，3萬平方米以上的購物中心就有5600多個，3年前國內購物中心已突破5萬億平方米。

城市化進程紅利減退、消費者個性化需求提升、購物中心過剩、同質化嚴重……對于已在河南14城布局18座購物中心的萬達來說，如何在廝殺正酣的區域市場一騎絕塵，依然是一個不小的挑戰。

況且，亦有批發市場引入購物中心的失敗案例。北京主做鞋業批發的大康國際鞋城，在2015年升級為悅秀城，變身為主打餐飲娛樂的購物中心，雖然周邊小區眾多、大型商業空白，但開業后客流稀少、經營慘淡，商戶無奈撤場。

批發市場商戶眾多，這些可轉化為購物中心天然客流，但同時批發市場本身環境嘈雜、業態低端，是否會對看重消費感官體驗的購物中心形成“反噬”，亦需要謹慎權衡。比如，鄭新快速路大量貨車過境，高峰期堵車，會否降低沿線購物中心的商業品質?

萬達與鄭州兩家商貿市場牽手，傳遞出的意義要遠大于項目本身，為商貿批發市場和零售商場的結合提供了樣本，為批發市場轉型提供了參考。

　　 原標題：華南城、金馬凱旋將建第四代萬達廣場 “新玩法”？