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本期樓盤測評項目

(資料圖)

中牟 | 中昂玉棠府

樓盤亮點呈現

中牟老縣城板塊，成熟度較高

中昂玉棠府地處中牟老縣城板塊，區域成熟度較高，配套齊全，生活氛圍濃郁。

周邊生態環境優勢明顯

毗鄰八丈溝公園，南邊是1200畝潘安公園，北側直線約800米是賈魯河水系及生態景觀帶，環境宜居。

遞進式景觀園林設計

在景觀設計方面特色突出，遞進式園林設計，規劃有對稱門樓、風雨長廊、雕塑景墻、大草坪及童趣樂園。

綜合推薦購買人群：

地處中牟老縣城板塊，生活配套成熟，首付23萬元起，適合中牟縣城地緣剛需上車。

房價及潛力分析

中昂玉棠府目前主推高層房源，在售均價約7800元/㎡，首付23萬元起。

周邊在售新房有路勁九郡高層均價8900元/㎡，鑫苑悅府高層7000-7500元/㎡，路勁國際城洋房9500-11000元/㎡。二手房老小區較多，如藍爵世家均價約8100元/㎡，水木清華均價約8300元/㎡，帝華宏府8500元/㎡，金恒基金帝城7000-8500元/㎡，也基本都是以剛需為主。

總體來看中昂玉棠府價位在周邊項目中，價格適中，從位置來看，周邊不管是環境還是配套都優于鑫苑，社區規劃不如路勁，但是單價有價格優勢。不過項目面積段從100㎡起步，相對來說上車門檻要高于周邊樓盤。

項目測評

中昂玉棠府規劃總用地面積38.5畝，總建筑面積約10.7萬方，容積率3.29，建筑密度16%，綠化率36.9%，總體戶數744戶，住宅總建面約8.3萬方，內部由4棟33層高層住宅及1棟洋房住宅組成，總計744戶，高層1-3#為1D3T6設計，3A#1D2T4設計，連廊式設計，改善中間戶通風采光情況，整體得房率為75%；洋房1T2設計。面積段涵蓋100/110/121㎡，均為三房，100㎡和110㎡戶型占比62%，整體定位為剛需。

小區南側臨商都大道是區主大門，東西兩側是車輛出入口，東側作為進口，西側作為出口，小區人車分流。1號樓2號樓北側消防通道位于小區南側及北側，在小區內部形成一條環形消防車道，中心打造核心景觀組團區，無底商設計。

項目整體為圍合式布局，采用新中式建設風格，建筑基座外墻采用石材、上段采用真石漆，簡約大方。在景觀設計方面特色突出，整體景觀為遞進式園林設計，規劃有對稱門樓、風雨長廊、雕塑景墻、大草坪及童趣樂園。

測評有話說：項目地塊較小，產品設計方面較為單一，僅有1棟洋房4種戶型，最小面積為100㎡三房，相較于同區域內89㎡三房入住門檻相對較高，不具優勢。

【主力戶型分析】：

建面約100㎡三室兩廳一衛，是中昂玉棠府得最小戶型，分布在高層中間戶。戶型整體設計較為方正，三開間朝南，動靜分區。

入戶門設置獨立玄關，可以放置和打造玄關柜，放置外出的衣物，做臨時收納，或鞋柜的功能。客廳、餐廳一體化設計，客廳開間約3.4米，南向貫通式陽臺設計，采光充足，陽臺進深約1.5米，贈送一半面積。

雙臥朝南，次臥連通陽臺，主臥開間約3.1米，附帶飄窗，衛生間干濕分離設計，更方便多人家庭日常生活所需。

建面約121㎡三室兩廳兩衛，相比100㎡戶型多了一個衛生間，整體布局基本類似，都是方正戶型，三開間朝南約9.85米，動靜分區的戶型。

入戶門獨立玄關空間，阻隔室內空間，私密性更強。屬于經典的LDK戶型設計，廚房、餐廳、客廳一體化設計，南北通透，更利于室內通風效果。客廳開間約3.6米，南向貫通式陽臺長約6.55米，進深約1.5米，連通客廳和次臥。

主臥朝南，開間約3.3米，附帶獨立衛生間和衣帽間，同時帶有60公分的飄窗。雙衛設計，客衛衛生間功能性更強，但沒有干濕分離。

交通測評

公共交通：中昂玉棠府1公里內有9個公交站，主要分布在商都大道和東風路上，十里鋪村站距項目僅150米左右，在該站可乘中牟1路，可直達中牟汽車站；電力學院站距離項目約260米，在該站乘中牟13路、中牟6路，中牟13路沿廣惠街貫通綠博南板塊，到鄭開大道，直達杉杉奧特萊斯；中牟6路起始站中牟汽車站，到綠博園，同時在綠博園站換乘鄭開城際鐵路，直達鄭州東站。自駕：中昂玉棠府地塊西側商都大道、東風路、祥云街3條主干道得交會，沿商都大道一路向西直通主城區與隴海快速路連通，東風路向東直通中牟老縣城成熟板塊；項目西側約1.6公里左右到廣惠街，廣惠街是中牟縣委、縣政府所在地，是市政形象大道，廣惠街可直達綠博核心板塊和鄭開大道，總體來看周邊自駕路線還算比較成熟。

測評有話說：周邊缺乏地鐵資源，與主城聯系缺乏公共交通資源，出行主要靠自駕，地緣可以考慮，主城剛需不建議。

配套測評

教育配套：中昂玉棠府緊鄰鄭州電力職業技術學院，西北角是中牟縣新圃街小學，沿商都大道向東約1.3公里到中牟第二初中，東風路向東約850米到中牟縣東風路小學；南邊1.4公里有中牟縣第一初級中學和中牟縣文博路小學，再往西廣惠街沿線，有中牟縣第一高級中學和中牟外國語學校等，這些學校都在項目2公里范圍內。

醫療配套：中昂玉棠府旁邊是中牟縣眼科醫院，南邊約1.5公里左右是中牟縣人民醫院總醫院，中牟縣中醫院（新院區）也在2公里范圍內；東邊老縣城核心板塊有中牟縣中醫院、中牟縣第二人民醫院等，沿商都大道或東風路可達。

商業配套：中昂玉棠府沿商都大道向西2.7公里左右是天澤城、萬達廣場（規劃中）2大商業中心，其中涵蓋零售、體驗、餐飲、親子娛樂等多樣業態，滿足日常生活所需。南邊一路之隔是路勁九郡，規劃自建有10萬㎡大型商業、包括鄰里商業街區、社區便利店、社區門診、美食店鋪等。

公園配套：中昂玉棠府周邊多個公園環繞，地塊西邊緊鄰八丈溝公園，北邊直線約800米是賈魯河水系，南邊600米左右到潘安湖濕地公園；往西約3.5公里左右到四牟園，周邊生態環境宜居。

測評有話說：因為距離老縣城中心較近，周邊生活配套濃郁，雖然生活配套齊全，不過優質資源缺乏。周邊多個公園水系環繞，居住環境上有一定的優勢。

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　　 原標題：焦點要聞：房價“7字頭”，首付23萬起！中牟老城剛需可以上車么？