中新經(jīng)緯3月28日電 題：REITs試點(diǎn)首次納入商業(yè)不動產(chǎn)，利好運(yùn)營類房企

作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

3月24日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，提出12條措施以進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行。

(資料圖)

此次通知將商業(yè)不動產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)，這是REITs試點(diǎn)啟動以來第四次擴(kuò)容。我們認(rèn)為，政策將有助于相關(guān)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化投融資模式，促進(jìn)新增投資，尤其是持有運(yùn)營零售商業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)。“弱開發(fā)，強(qiáng)運(yùn)營”政策導(dǎo)向更加清晰，傳統(tǒng)房企發(fā)展模式轉(zhuǎn)變也迫在眉睫。

REITs試點(diǎn)多次擴(kuò)容

2020年4月，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)開始啟動，截至2023年2月，全國已上市REITs25只，募集資金超過800億元，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產(chǎn)類型。

這次REITs擴(kuò)容范圍涵蓋了百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障了基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。目前已發(fā)行的REITs基金中，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路資產(chǎn)類型數(shù)量最多，分別有8只、7只。

在REITs試點(diǎn)之初，產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是REITs上市的主力類型，在首批上市的9只REITs基金中占比達(dá)到三分之一，目前仍位居上市REITs首位，且未來仍有擴(kuò)容空間。

目前，發(fā)行規(guī)模最高的是高速公路REITs，合計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)到437.3億元，接近總體發(fā)行規(guī)模的一半。目前已上市的7只高速公路REITs平均發(fā)行規(guī)模達(dá)到62.47億元，顯著高于全部REITs平均值33.66億元。

商業(yè)不動產(chǎn)的春天來了？

此次REITs新政明確支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs，是否說明中國商業(yè)不動產(chǎn)的春天已經(jīng)來到？

目前，國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)體量龐大。據(jù)CAIC商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測數(shù)據(jù)，中國建筑面積3萬平方米以上的購物中心/百貨商場約有8605個，總建面將近7.3億平方米，其中已開業(yè)項(xiàng)目7031個，開業(yè)面積超5.85億平方米。

目前，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs規(guī)模約860億元，整體規(guī)模偏小。可供對比的數(shù)據(jù)是，中國香港、新加坡和日本的REITs市場目前總市值規(guī)模分別約為1700億、5200億、7800億元的規(guī)模，相較之下，中國仍有較大發(fā)展空間。

此次，新政還下調(diào)了部分類型基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)金分派率要求，非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目的最低現(xiàn)金分派的要求，從預(yù)計(jì)未來3年每年4%下調(diào)至3.8%，可供選擇的資產(chǎn)范圍也進(jìn)一步擴(kuò)大。

同時政策要求發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)利用回收資金，加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型的投資力度，更好滿足居民消費(fèi)需求。

國家發(fā)改委負(fù)責(zé)人曾表示，2023年底中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望超過60只，總發(fā)行規(guī)模要超過2000億元。可見，REITs試點(diǎn)四次擴(kuò)容之后，商業(yè)不動產(chǎn)正迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

嚴(yán)禁為住宅項(xiàng)目變相融資

需要注意的是，新政嚴(yán)格限定項(xiàng)目發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。

這一要求延續(xù)了保障性租賃住房發(fā)行REITs的做法，在發(fā)起主體、回收資金用途等方面建立了有效隔離機(jī)制，目的是防止資金流入商品住宅開發(fā)領(lǐng)域，杜絕房企借發(fā)行REITs為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。

可以看出，新政意在支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)而恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)。我們認(rèn)為，這一政策將利好持有運(yùn)營類資產(chǎn)的房企，如萬達(dá)、寶龍、王府井等，有助于這些企業(yè)拓寬融資渠道、優(yōu)化資債結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提升相關(guān)房企的輕資產(chǎn)運(yùn)營管理能力，加速推動公司向資產(chǎn)運(yùn)營管理模式轉(zhuǎn)型。

目前，華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、龍湖、新城近股等傳統(tǒng)房企也持有并運(yùn)營大量商業(yè)物業(yè)。而這些房企要想?yún)⑴cREITs市場，前提是住宅開發(fā)業(yè)務(wù)和REITs底層資產(chǎn)要完全隔離。因此，相關(guān)公司還需進(jìn)行一系列項(xiàng)目架構(gòu)調(diào)整，將標(biāo)的資產(chǎn)通過劃轉(zhuǎn)、交易等方式剝離至項(xiàng)目公司后，才能符合REITs發(fā)行要求。

商業(yè)不動產(chǎn)作為典型的重資產(chǎn)，一度缺乏好的退出渠道。而隨著REITs試點(diǎn)向商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)開放，將為這些專注商業(yè)不動產(chǎn)投資與運(yùn)營的企業(yè)提供了盤活存量的金融工具，同時利用資本市場定價功能，發(fā)現(xiàn)持有型資產(chǎn)價值，有助于相關(guān)企業(yè)形成投融資閉環(huán)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，回收資金再投資于新項(xiàng)目，使資產(chǎn)運(yùn)營得以良性循環(huán)。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：李惠聰

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