3月30日,自然資源部、中國銀保監會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》(以下簡稱《通知》),對協同做好不動產“帶押過戶”作出全面部署。

這意味著“帶押過戶”從地方性的試點走向了全國化、常態化的全面推進。

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“帶押過戶”到底是什么?“帶押過戶”是指在申請辦理已抵押不動產轉移登記時,無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記,即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續,實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。該模式主要適用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款,且按揭貸款當前無逾期。

在傳統的二手房交易過程,需要“先贖樓再過戶”:賣方把房貸還清,解除原有抵押,才能辦理過戶手續,而后買方將房產再次抵押,獲得銀行貸款。賣方還清房貸的方式,往往是買方提前支付購房款墊付,或者賣方自行籌措“過橋”資金。

因此,“帶押過戶”不僅是交易流程上的簡化,更針對性解決了傳統二手房交易中籌集資金難、轉貸時間長、資金周轉不安全等痛點問題,便民利企,還有助于降低制度性交易成本。

《通知》發布后,北京迅速跟進,從3月31日起,居民出售在京住房時不再需要提前結清房屋現有按揭貸款,可在原抵押權不解除情況下直接辦理住房所有權轉移登記,且買賣雙方可在不同銀行貸款,以降低居民住房交易成本。

易居研究院研究總監嚴躍進表示,相比其他城市,北京“帶押過戶”有一些創新。比如,政策明確兼容跨行貸款,買方可以選擇賣方貸款行,也可以在其他銀行申請貸款。不過,買方選擇“帶押過戶”時,不能使用公積金貸款,這需要買賣雙方注意。

廣東省住房政策研究中心首席研究李宇嘉員指出:“帶押過戶”政策在落地執行中還面臨一些問題:一是推行“帶押過戶”會免除過橋、贖樓、擔保等環節,相關金融機構收益減少,主動開展的積極性低;二是跨行辦理會導致原按揭銀行損失貸款收益,貸款減少引致存款流失。

另外,多環節合并辦理可能出現業主“一房二賣”,銀行抵押權落空,買方付了款(首付和按揭)無法獲得產權,房子過了戶賣方收不到款等。當房屋產權或交易存在瑕疵、房屋評估值異動,當買賣雙方存在誠信問題,如賣方隱瞞房屋糾紛,買方資信不夠等,上述風險客觀存在。

對此,北京金訴律師事務所主任王玉臣律師給買賣雙方建議提出建議,

首先,不論哪一方,都必須詳細了解當地的帶押過戶具體政策,最好到不動產登記中心詳細詢問溝通。不同的城市,細化的操作可能有所不同,千萬不要簡單地上網溜達下就自以為很清楚了。

其次,對于購房人而言,雖然可以實現過戶,實際上是購房人在替賣方償還之前貸款。而且,可能在一定期限內,即使實現了過戶,自己所購買的房子還處于之前抵押權的設定狀態,對之前賣方的債務承擔抵押擔保責任。在整個流程中,如果沒有順利實現解除之前的抵押,購房人所購買的房屋就會處于一種“不安全”狀態,并沒有取得“完整意義”上的所有權。所以,如果想帶押過戶,務必注意流程控制,把涉及到的所有流程都要做到精細化,涉及到的銀行或抵押權人務必溝通落實到位,避免出現一些不必要的時間差。

再次,務必注意核實擬購買的房屋是否可以帶押過戶。根據民法典相關規定,雖然抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產,但是當事人另有約定的,按照其約定。所以,即使是在可以帶押過戶的城市,也并非所有房產都可以實現。如果之前設定抵押的時候,明確約定了不能轉讓,則約定優先。所以需要提前在不動產登記中心核實清楚,查看下抵押權登記情況,看看是否有約定抵押期間不得轉讓。

作為購房人,建議對賣方做一些基本調查和了解,比如可以通過中國執行信息網查看下賣方是否有執行記錄,或者是否處于失信狀態,盡量避免交易過程中房屋被查封,導致不必要的麻煩。

作為賣方,也需要提前核實購房人的個人征信,提前核實清楚購房人未來的貸款能力,避免后續貸款出問題,不能及時回款解押。

總之,“帶押過戶”對樓市影響幾何還有待觀察。無論如何,這項政策涉及到不動產登記部門、銀行、買方、賣方甚至公證機構等,需要多方密切配合,完善交易流程,才能防止交易中出現的風險。

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