房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)的“金九銀十”變成了“銅九鐵十”。

本刊對(duì)2020年銷(xiāo)售額排名前20的房企進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)除中國(guó)恒大、綠地控股未披露2021年9月單月銷(xiāo)售情況外，其他18家規(guī)模房企9月的銷(xiāo)售情況均出現(xiàn)明顯“跳水”，降幅多在30%左右。

監(jiān)管趨嚴(yán)堵死了房企可以挪用監(jiān)管資金的通道，再加上居民購(gòu)房意愿下降致使房企銷(xiāo)售明顯下滑，讓房企的實(shí)際可使用資金大幅減少。不少房企出現(xiàn)了手握超百億現(xiàn)金卻償還不了十來(lái)億債券的“紙面富貴”現(xiàn)象。

本刊以在港股上市的內(nèi)房股禹洲集團(tuán)為樣本，見(jiàn)微知著，來(lái)呈現(xiàn)房企真實(shí)債務(wù)現(xiàn)狀。

最新消息顯示，10月21日晚一則關(guān)于“某市兩大國(guó)有銀行信貸額度放開(kāi)”的新聞被刷屏。消息很容易被人簡(jiǎn)單、慣性地理解為托市的利好，但有地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人士表示，“上述現(xiàn)象我們作為銷(xiāo)售還未感受到，可能是有些用力過(guò)度的地區(qū)在修正政策，但應(yīng)該不是大面積的寬松，且松動(dòng)現(xiàn)象傳導(dǎo)到銷(xiāo)售端還需要3～6個(gè)月時(shí)間。”

禹洲集團(tuán)樣本：去化不理想

明年初票據(jù)或存兌付危機(jī)

港股禹洲集團(tuán)的第三季度大會(huì)剛剛召開(kāi)完不久，在該公司投資部任職的中高層張瑋(化名)就開(kāi)始著手留意新的工作機(jī)會(huì)了。而無(wú)法完成考核目標(biāo)是他決定離開(kāi)的重要原因之一。“截至目前，我的年度考核指標(biāo)只完成不到三分之一。而在未來(lái)的不到三個(gè)月時(shí)間要完成剩下的四分之三考核目標(biāo)，是不可能的。”張瑋對(duì)《紅周刊》說(shuō)。

而剛剛召開(kāi)完的禹洲集團(tuán)第三季度大會(huì)也讓張瑋嗅到了公司和行業(yè)更加不確定的氣息。

《紅周刊》記者獲取的一份禹洲集團(tuán)第三季度大會(huì)會(huì)議紀(jì)要顯示，在這次會(huì)上禹洲集團(tuán)指出：結(jié)合前三季度公司的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)來(lái)看，權(quán)益口徑銷(xiāo)售完成年度目標(biāo)的70%，回款完成約70%，達(dá)成全年指標(biāo)后續(xù)壓力巨大，綜合去化率53%，新供去化率54%，亦均未達(dá)標(biāo)。

此外，禹洲集團(tuán)還表示，市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下，三季度新開(kāi)盤(pán)的蘇州蔚然錦繡、山云軒、吳中項(xiàng)目以及上海太倉(cāng)項(xiàng)目均表現(xiàn)不佳，首次開(kāi)盤(pán)去化比率均未達(dá)30%，太倉(cāng)項(xiàng)目更是只有10%左右的去化率。針對(duì)并不理想的銷(xiāo)售情況，禹洲集團(tuán)給出了相應(yīng)的“開(kāi)源節(jié)流”方案。一方面，“后續(xù)(要)加大銷(xiāo)售回款力度，高度重視首付比例和搶收按揭回款”。這一重?fù)?dān)自然而然落到了公司高管和城市總肩上，禹洲集團(tuán)要求各高管和城市總“親自掛帥搶占按揭額度、盤(pán)活監(jiān)管資金、盡快拿回合作項(xiàng)目可分配資金以及各類(lèi)應(yīng)收賬款。”另一方面，禹洲集團(tuán)針對(duì)供應(yīng)商的工程款支付上，則采取了“少付、緩付”策略。

從上述“開(kāi)源節(jié)流”的相應(yīng)措施不難看出，禹洲集團(tuán)在現(xiàn)金流上的緊迫。張瑋悲觀預(yù)測(cè)，“禹洲集團(tuán)新一輪危機(jī)可能很快出現(xiàn)，明年初票據(jù)也(可能)很快兌付不了。”

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通，目前禹洲集團(tuán)手握13只境外債，合計(jì)規(guī)模54.49億美元，折合人民幣350.92億元(按1美元=6.44人民幣計(jì)算)，其中有7.12億美元債(約合45.85億元人民幣)將于明年到期，包括一筆將于2022年1月23日到期的5億美元票據(jù)，當(dāng)前余額2.42億美元;以及一筆將于2022年1月25日到期的3.5億美元票據(jù)。不難看出，3個(gè)月后禹洲集團(tuán)將迎來(lái)自己的償債小高峰，待償金額5.92億美元，折合人民幣38.12億元。

禹洲集團(tuán)在2021年中報(bào)也曾指出，公司現(xiàn)金短債比1.85倍，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物209.44億元，按理來(lái)說(shuō)足以覆蓋上述不到40億元的待償債券。

不過(guò)，身處中高層的張瑋告訴《紅周刊》記者，公司是否會(huì)出現(xiàn)債務(wù)違約關(guān)鍵在于今年公司是否能夠完成銷(xiāo)售目標(biāo)。

值得一提的是，今年6月以來(lái)，禹洲集團(tuán)的銷(xiāo)售額開(kāi)始走下坡路，6月、7月、8月、9月，公司依次實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額110.18億元、96.51億元、90.11億元、90.32億元。前9月，禹洲集團(tuán)合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額804.08億元，僅完成年度目標(biāo)銷(xiāo)售額的73%。

雖然第三季度大會(huì)上，禹洲集團(tuán)將要求各高管和城市總親自掛帥，但不難看出，在銷(xiāo)售額持續(xù)下滑多月后，要想實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售增速的大逆轉(zhuǎn)并非易事。

在手資金超百億還不起十幾億債券

債務(wù)違約頻爆雷引發(fā)評(píng)級(jí)危機(jī)

實(shí)際上，身處地產(chǎn)行業(yè)的張瑋的擔(dān)憂并非毫無(wú)依據(jù)。

2021年以來(lái)，藍(lán)光發(fā)展、天房地產(chǎn)等房企先后出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象。Wind顯示，今年以來(lái)房企債券違約達(dá)33只，合計(jì)債券余額342.66億元。其中，多家房企均存在賬面現(xiàn)金超百億卻還不起十幾億債券的“紙面富貴”現(xiàn)象。

10月4日，港股內(nèi)房股花樣年控股發(fā)公告表示，本金總額為5億美元2021年到期的7.375%優(yōu)先票據(jù)剩余未償還本金約2.06億美元(約合人民幣13億元)，根據(jù)規(guī)管2021年票據(jù)的契約，上述票據(jù)的所有未償還本金均于2021年10月4日到期。花樣年控股并未在該日付款，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約。而債務(wù)違約背后，截至2021年6月30日，花樣年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為271.8億元。

緊接著，另一家TOP50房企新力控股集團(tuán)也出現(xiàn)債務(wù)違約。公司2021年中報(bào)指出，不包括其他受限制現(xiàn)金及已抵押存款，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為140.37億元。10月18日，新力控股集團(tuán)一筆金額為2.5億美元、利率為9.50%的美元債到期。而在10月11日，公司曾發(fā)公告指出，公司目前預(yù)計(jì)其未有充足的財(cái)政資源于到期日期償付上述債券的本金及最后一期利息，因此該等款項(xiàng)預(yù)計(jì)于到期日期將不能償付。公司認(rèn)為將有可能發(fā)生該筆債券條款及條件項(xiàng)下的違約事件。而到本刊10月22日截稿，并未看到該債券的最新信息。

“紙面富貴”讓房企接二連三出現(xiàn)爆雷事件。隨之而來(lái)的，是評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)房企的大面積評(píng)級(jí)下調(diào)。國(guó)金證券的研究報(bào)告指出，9月以來(lái)，海倫堡中國(guó)、花樣年控股、建業(yè)地產(chǎn)等13家房企的境外評(píng)級(jí)遭到標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪等機(jī)構(gòu)的下調(diào)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《紅周刊》記者，從數(shù)量和結(jié)構(gòu)上看，類(lèi)似被下調(diào)評(píng)級(jí)的房企數(shù)量略多，且很多是規(guī)模相對(duì)大的房企。評(píng)級(jí)下調(diào)說(shuō)明，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)上述企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)金流等比較關(guān)注，違約風(fēng)險(xiǎn)較大。

“紙面富貴”困局背后是監(jiān)管趨嚴(yán)

監(jiān)管資金可挪用通道被“堵死”

為何眾多房企在手現(xiàn)金超百億，卻被十幾億元的到期債券給難倒?

某上市房企中高層陳濤(化名)告訴《紅周刊》記者，房企所持有的債券分為長(zhǎng)期債券和短期債券。對(duì)于長(zhǎng)期債券，房企并不擔(dān)心，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)周期在三年左右，從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售回款所形成的現(xiàn)金流足夠用來(lái)償還一只發(fā)行期限為四五年的長(zhǎng)期債券。但現(xiàn)在房企發(fā)的很多債券時(shí)間周期特別短。如果短期內(nèi)有債務(wù)要兌現(xiàn)，資金壓力會(huì)非常大。

之所以造成這一現(xiàn)象，和監(jiān)管資金的收緊存在密切聯(lián)系。陳濤舉例說(shuō)，一個(gè)10億元的項(xiàng)目，以前只需拿出20%或30%的資金放入監(jiān)管資金，另外的70%資金可以盤(pán)活使用，如用來(lái)償還即將到期的海外債券。“但兩個(gè)月前開(kāi)始，銀行和各地方政府將監(jiān)管迅速收緊，表示要按照原來(lái)的監(jiān)管政策嚴(yán)格執(zhí)行。”陳濤說(shuō)。

陳濤所講的“監(jiān)管收緊”，指的是今年7月底住建部等8部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知，其中重點(diǎn)提及對(duì)挪用交易監(jiān)管資金的整治。彼時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士告訴《紅周刊》記者，在8部門(mén)發(fā)布《通知》所要求整治行為中，挪用交易監(jiān)管資金的相關(guān)整治對(duì)房企影響最大。因?yàn)榉科筚Y金鏈較緊張，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都會(huì)千方百計(jì)地挪用商品房預(yù)售資金，能夠完全遵守預(yù)售資金監(jiān)管制度的房企屈指可數(shù)。

那么預(yù)售資金監(jiān)管的趨嚴(yán)，是如何影響房企的償債資金的呢?

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